Vorkaufsrecht: Welche Rechte und Pflichten es beinhaltet
Ein typisches Beispiel. Man zieht als Mieter in ein Haus und möchte auch bei einem möglichen Verkauf nicht ausziehen. Mit dem Eigentümer wird ein Vorkaufsrecht vereinbart und man geht davon aus, dass man auf Lebzeiten das Recht hat die Liegenschaft zu erwerben. Grundsätzlich stimmt diese Überlegung, doch es gibt beim Vorkaufsrecht nicht nur gesetzliche Kriterien zu beachten, sondern auch Ausnahmefälle in denen es nicht greift.
Limitiertes und unlimitiertes Vorkaufsrecht
Von einem limitierten Vorkaufsrecht spricht man dann, wenn der Kaufpreis und weitere Kriterien vertraglich fixiert wurden. Und zwar unabhängig davon zu welchen Bedingungen ein zukünftiger Käufer die Liegenschaft erwerben will. Hierfür genügt die schriftliche Form. Ein unlimitiertes Vorkaufsrecht liegt dann vor, wenn der Begünstigte die Liegenschaft zu den gleichen Konditionen und Bedingungen erwerben kann wie ein anderer interessierter Käufer. Kaufpreis und weitere Bedingungen werden also im Vertrag nicht vorher festgehalten.
Ein unlimitiertes Vorkaufsrecht muss schriftlich festgehalten und öffentlich beurkundet werden. Ein Notar sollte bei der Erstellung und Formulierung beratend hinzugezogen werden, um Details zu klären, damit beide Vertragsparteien über ihre Rechte und Pflichten ausreichend informiert werden.
Laufzeit für Vorkaufsrecht ist begrenzt
Ein Vorkaufsrecht kann nicht zeitlich unbegrenzt vereinbart werden. Die maximale Laufzeit beträgt 25 Jahre und muss im Grundbuch vorgemerkt werden, damit es gegenüber Dritten Gültigkeit hat.
Aber: Ein Vorkaufsrecht greift nicht bei einer Schenkung, im Erbschaftsfall oder beim Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben. In diesem Fall kann der Inhaber des Vorkaufsrechts die Liegenschaft nicht anstatt des Begünstigten erwerben, auch wenn dies schriftlich festgehalten wurde.
Vorkaufsrecht vererbbar
Übrigens geht ein Vorkaufsrecht bei Tod des Begünstigten auf die Erben über. Andere Regelungen gelten beim gesetzlichen Vorkaufsrecht, das zum Beispiel Miteigentümer oder Gemeinden geniessen. Hierfür ist kein Vertrag notwendig und auch kein Grundbucheintrag, da es vom Gesetz her obligatorische Gültigkeit hat. Es ist auch nicht vererbbar.
Verkaufen eines Gebäudes mit Vorkaufsrecht
Doch was passiert nun, wenn eine Liegenschaft veräussert werden soll und ein Vorkaufsrecht besteht? Man spricht dann von einem sogenannten Vorkaufsfall. Der Liegenschaftseigentümer hat eine Mitteilungspflicht und muss den
Vorkaufsfall schriftlich eingeschrieben dem Inhaber des Vorkaufsrechts anzeigen. Will der Vorkaufsberechtigte sein Recht in Anspruch nehmen muss er innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme den Eigentümer darüber informieren. Dadurch tritt er anstatt des Käufers in den Kaufvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten.
Auf einen Blick: Zwei Arten von Vorkaufsrecht
Vertragliches Vorkaufsrecht
Es hat nur Gültigkeit in schriftlicher Form. Ein unlimitiertes Vorkaufsrecht muss zusätzlich öffentlich beurkundet werden. Die Laufzeit darf maximal 25 Jahre betragen und es muss im Grundbuch vermerkt werden.
Gesetzliches Vorkaufsrecht
Hierfür ist kein Vertrag notwendig, da es von Gesetz her obligatorisch existiert. So haben beispielsweise Miteigentümer ein Vorkaufsrecht, ebenso wie Gemeinden und Kantone.