Wie Sie bei Mietrückständen am besten vorgehen

Für Vermieter ist es ein grosser Verlust, wenn der Mieter nicht zahlt. Was Sie tun müssen, wenn sich Mietrückstände anhäufen und welche Rechte Sie haben.

Es ist ungemein ärgerlich, wenn der Mieter nicht zahlt. Doch wie geht man dann am besten vor? Welche Rechte Sie als Vermieter haben und wie Sie Mietrückstände einfordern können.

In der Regel ist der Vermieter auf die Mieteinnahmen angewiesen, besonders, wenn die vermietete Immobilie zum grössten Teil fremd finanziert ist. Wenn sich Mietrückstände anhäufen, bedeutet das also oft einen enormen Verlust.

Bei Mietrückstand sollte Vermieter schnell handeln

Wenn der Mieter nicht zahlt, sollten Vermieter keine Zeit verstreichen lassen, denn schnell wachsen die Mietrückstände zu einer grösseren Summe an, die im schlimmsten Fall nicht mehr eingetrieben werden kann.

Nicht selten kommt es zudem bei Kündigungen wegen Zahlungsverzug zu Formfehlern. Die Folge ist, dass die Kündigung unter Umständen nicht wirksam ist und der Mieter so noch mehr Zeit gewinnt, ohne dass er den Mietrückstand zahlen muss.

Den Mietrückstand formgerecht einfordern

Wenn der Mieter nicht rechtzeitig zahlt, sollte der Vermieter ihm als erstes schriftlich ein Einschreiben mit Zahlungsaufforderung zukommen lassen. In diesem Schreiben muss eine Zahlungsfrist von 30 Tagen eingeräumt werden. Des Weiteren sollte mit Kündigung gedroht werden, wenn der Mietrückstand nicht innerhalb der Frist ausgeglichen wird. Die Forderungen des Vermieters, wenn der Mieter nicht zahlt, können dabei auf den Mietrückstand, sowie nicht bezahlte Nebenkosten umfassen.

Es müssen unbedingt einige Voraussetzungen beachtet werden, damit das Anschreiben wirksam ist, wenn der Mieter nicht zahlt. So können nur Mietbeträge eingefordert werden, die tatsächlich fällig sind. Mietzinskautionen oder gestundete Mietrückstände zählen nicht dazu. Im Anschreiben sollte zudem darauf hingewiesen werden, dass es sich um eine Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR handelt.

Weiterhin müssen die einzelnen Mietrückstände aufgelistet und die Gesamtforderung angegeben werden. Wichtig: Es klingt banal, aber der Vermieter sollte ungedingt darauf achten, dass im Anschreiben der Name des Mieters korrekt angegeben ist.

Mieter zahlt nicht innerhalb der Frist

Verweigert der Mieter die Annahme des Schreibens mit der Forderung des ausstehenden Mietrückstands, oder kann es aus anderen Gründen nicht zugestellt werden, beginnt die Frist dennoch zu laufen. Massgeblich dafür ist der erste Tag nach Ablauf der Abholfrist. Bernhard Stotz, Leiter Rechtsauskunft und Prozessführung des Hauseigentümerverbands (HEV) Zürich erklärte dazu in einem Interview mit wohntraum TV, dass die Frist abgelaufen sei, wenn 40 Tage später der Mieter den Mietrückstand noch immer nicht beglichen habe.

Nachdem der Mieter trotz Androhung der Kündigung nicht zahlt, hat der Vermieter anschliessend das Recht, das Mietverhältnis aufzulösen. Das geht mit einer Frist von 30 Tagen zum Monatsende. Hierfür muss ein amtliches Kündigungsformular verwendet werden.

Sonderregelungen bestehen jedoch bei Familienwohnungen. Wenn der Mieter nicht zahlt, müssen in diesem Fall die Androhung der Kündigung und die nachfolgende Kündigung an beide Ehepartner gesendet werden. Das muss in getrennten Umschlägen geschehen. Nur dann haben die Schreiben mit der Forderung des Mietrückstands Gültigkeit.