Versteckte Mängel reklamieren: Was tun und welche Fristen gelten?

Versteckte Mängel sind solche, die bei der Abnahme, nach einer ordentlichen Überprüfung des Hauses, nicht zu erkennen sind. Dafür muss kein Gutachter das Gebäude unter die Lupe genommen haben. Mängel gelten auch als verdeckt, wenn sie für den nicht fachkundigen Bauherren nach sorgfältiger Prüfung unentdeckt bleiben.

Wären die Schäden bei ordnungsgemässer Prüfung ersichtlich gewesen, gelten sie nicht als verdeckte, sondern als offene Mängel. Bei der Abnahme bestehende offene Mängel müssen sofort gerügt werden, ansonsten gelten sie als genehmigt. Treten neue offene Mängel auf, können diese bis zu zwei Jahre nach der Abnahme des Hauses gerügt werden.

Verdeckte Mängel melden: Fristen unbedingt einhalten

Grundsätzlich gilt bei verdeckten Mängeln eine Frist von fünf Jahren für die Gewährleistung, wenn ein Werkvertrag nach SIA-Norm 118 vorliegt. Bei einem Werkvertrag nach Obligationenrecht wird unterschieden in bewegliche und unbewegliche Werke. Versteckte Mängel an unbeweglichen Werken können bis fünf Jahre an beweglichen ein Jahr nach Abnahme gerügt werden.

Wer im Haus versteckte Mängel entdeckt, muss dies umgehend dem Bauunternehmen mitteilen, und zwar bereits bis wenige Tage nach Feststellung. Eine verspätete Rüge kann dazu führen, dass das Anrecht auf eine Gewährleistung zumindest teilweise erlischt. Diese Mitteilung kann telefonisch erfolgen, sollte aber auch schriftlich und am besten per Einschreiben geschehen, um bei späteren Nachfragen oder Problemen den Zeitpunkt für die Meldung nachweisen zu können.

Zur Beurteilung der verdeckten Mängel ist es zudem in der Regel sinnvoll, einen Gutachter hinzu zu ziehen. Dieser kann genau feststellen, wie gross das Ausmass der Schäden ist und wie weiter vorgegangen werden sollte.

Bei Verschweigen bekannter Mängel hat der Bauherr zehn Jahre Zeit

Eine Ausnahme bei den Verjährungsfristen besteht dann, wenn der Unternehmer Mängel arglistig verschwiegen hat. In einem solchen Fall kann der Bauherr diese noch bis zu zehn Jahre nach der Abnahme rügen und eine Behebung einfordern. Dazu muss er allerdings beweisen, dass der Unternehmer von den Schäden gewusst hat.